Pitanje:
Poštovani,
Već više od četrdeset godina živim u velikoj stambenoj zgradi u Novom Zagrebu u stanu u kojem sam vlasnik. Tijekom proteklih godina vlasnici u zgradi su se dosta promijenili, skoro više nikoga ne poznajem, sve se teže uspijevamo dogovoriti oko važnih pitanja oko zgrade, a problema je sve više. Od fasade koja propada, pošaranih zidova na ulazu zgrade, do liftova koji se stalno kvare, o okolini zgrade da ne govorim u kako je lošem stanju. Što učiniti, kako su ova pitanja uređena zakonom?
Mate, 80god.
Odgovor:
Ova pitanja uređena su Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (dalje: ZV) kojim je propisano da su suvlasnici zgrade dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom. S tim u vezi, suvlasnici su dužni odrediti upravitelja koji će voditi brigu o održavanju nekretnine. Međutim, iako je ovaj Zakon već dugo na snazi i ljudima su njegovi pojmovi poznati, još i danas dolazi do problema u provedbi.
Prije svega, suvlasnici često ulogu upravitelja zgrade doživljavaju samo kao puku formalnost smatrajući da upravitelj nema neku osobitu ulogu i da postoji samo zato jer tako propisuje Zakon. Također, često ga smatraju „dežurnim krivcem“ za sve što u zgradi nije u redu.
Međutim, neki suvlasnici jednostavno odbijaju shvatiti da oni kao vlasnici/suvlasnici nemaju samo prava nego i obveze.
Naime, mnoge zgrade su dotrajale i njihov popravak i uređenje za suvlasnike znači velike izdatke, primjerice, upravo kod uređenja instalacija, fasada, liftova i slično, dakle, kod pitanja koje spominjete. Ponekad oni jednostavno odbijaju izdvajati dovoljno sredstava u pričuvu, pokazujući time svoju nespremnost za financiranje ovih troškova. S druge strane, očekuju da sve u zgradi, oko zgrade i na zgradi bude u besprijekornom stanju.
Oko ovih pitanja u mnogim slučajevima dolazi do različitih problema i svađa. Također, probleme mogu uzrokovati i pojedini od njih, nekada čak i samo jedna osoba, koji opstruiraju ili stopiraju provođenje određenog projekta u zgradi, ponekad čak i onog koji je hitan i važan za sve, a kao posljedica pojedinih nedovoljno jasnih zakonskih odredbi koje se odnose na redovitu i izvanrednu upravu.
Zakon o vlasništvu propisuje da su suvlasnici dužni odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkog upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu.
Upravitelj zgrade može biti specijalizirano trgovačko društvo, obrt, odnosno, bilo koja fizička osoba koja ne mora nužno biti stručna za obavljanje takvih poslova. Upravitelj zgrade može biti predstavnik zgrade, može biti bilo koji drugi suvlasnik, može biti čak i osoba koja nije suvlasnik u toj nekretnini. Međutim, naravno da je najbolje angažirati upravitelja koji ima specijalizirana znanja, a osobito kod stambenih objekata sa više suvlasnika, kao što je to u vašem slučaju.
Preporuka je, naravno, da se angažira upravitelj sa specijaliziranim znanjem, posebno kod velikih objekta s više suvlasnika, no to ovisi o vrsti nekretnine, broju suvlasnika i potrebama samih suvlasnika.
Sa izabranim upraviteljem zgrade se treba sklopiti ugovor o upravljanju kojim će se odrediti i nabrojiti usluge koje se odnose na upravljanje zgradom, te kojim ugovorom će se odrediti međusobna prava i obveze suvlasnika.
Upravitelj ima obveze suvlasnicima podnositi izvješća o svom radu, odnosno dužan je svakom suvlasniku prikazati što je učinio za zgradu i transparentno prikazati koliko je sredstava za to utrošio, on vodi poslove u ime i za račun svih suvlasnika, na neki način on je i punomoćnik suvlasnika koji poduzima radnje i za druge suvlasnike u zajedničkom interesu (primjerice, u slučaju poplave, bilo bi nemoguće u zgradi sa 50 suvlasnika tražiti suglasnost za popravak od svakog od njih), ima obvezu prikupljanja pričuve i namjenskog trošenja sredstva zajedničke pričuve, te dužnost predočenja svakom suvlasniku svrhu utroška sredstava iz pričuve.
Ljubica Matijević-Vrsaljko, dipl. pravnica
