PRAVNI SAVJET – UGOVOR O NAJMU STANA

Share on facebook
Share on twitter
Share on google
Share on telegram
Share on email

Pitanje:

Poštovani,

Imam 76 godina, već sam nekoliko godina udovac, živim sam u vlastitom 3-sobnom stanu, nemam djece. Nakon nedavne smrti supruga, moja sestra mlađa dvije godine od mene, je sama ostala u njihovom, također velikom stanu. Budući su troškovi života prilično visoki, a mirovine su nam prosječne, nas oboje zapravo svoje mirovine potrošimo najviše na plaćanje režija. Još smo relativno dobrog zdravlja, oboje smo podnijeli molbe za smještaj u dom, ali još nismo „na redu“. Dogovorili smo da sestra preseli kod mene, a da njezin stan iznajmimo podstanarima. Na taj način bi nam se životni standard značajno poboljšao, jer bismo dijelili troškove režija, s jedne strane, a ostvarivali bismo i dodatne prihode od podstanara, s druge strane. Što je dobro znati kod najma stana i na što moramo paziti?

Odgovor:

Prema Zakonu o najmu stana, ugovor o najmu se sklapa u pisanom obliku, a njime se najmodavac, u ovom slučaju to bi bila Vaša sestra, obvezuje predati stan za stanovanje najmoprimcu za ugovorom utvrđenu najamninu, kao i druga prava i obveze ugovornih strana.

Ljubica Matijević-Vrsaljko, dipl. pravnica

U Vašem slučaju se radi se o tzv. slobodno ugovorenoj najamnini. Koliko će takva najamnina iznositi u Vašem konkretnom slučaju, zavisi od cijelog niza okolnosti: veličine i lokacije stana, njegove uređenosti/opremljenosti, da li se stan daje u najam prazan ili namješten i nizu drugih. Savjetujemo da se raspitate o uobičajenim tržišnim cijenama za takve i slične stanove na istoj i sličnoj lokaciji, to možete učiniti putem poznanika, uspoređujući cijene putem oglasnika ili putem odgovarajućih agencija za nekretnine. Slobodno ugovorena najamnina iz ugovora o najmu stana sklopljeng na neodređeno vrijeme ne može se mijenjati prije isteka roka od jedne godine. Nakon toga roka, svaka ugovorna strana može u pisanom obliku predložiti izmjenu visine najamnine.

U ugovoru o najmu se unose podaci o strankama, opis stana ili dijela stana koji je predmet najma, visini najamnine i načinu plaćanja ( na ruke, na račun, oznaka banke i broja računa), vrstu troškova koji se plaćaju u vezi sa stanovanjem (režije), podatke o osobama koje će se zajedno sa najmoprimcem koristiti stanom, vrijeme trajanja najma, odredbe o održavanju stana, te odredbe o primopredaji stana.
Osobito se unosi rok na koji se stan daje u najam (na određeno ili na neodređeno vrijeme) uz naznaku otkaznih rokova i razloga za otkaz ugovora o najmu (uglavnom se radi o razlozima neplaćanja ugovorene najamnine ili režija u roku, ako najmoprimac daje stan u podnajam bez dopuštenja najmodavca, ako ometa druge najmoprimce ili korisnike zgrade u mirnom korištenju njihovih nekretnina (npr. stvaranje buke, smrada…), ako se stanom koristi osoba koja nije navedena u ugovoru bez dopuštenja najmodavca, ako najmoprimci stan ne koriste za stanovanje za druge namjene (npr. u stanu se počnu baviti nekom poslovnim djelatnosti, primjerice, otvore odvjetnički ured ili salon za manikuru).

Ugovor o najmu sklopljen na određeno vrijeme smatrati će se prešutno obnovljenim za isto vrijeme trajanja ukoliko niti jedna od ugovornih strana najmanje 30 dana prije isteka roka ne obavijesti drugu stranu da ne namjerava produljiti ugovor.

Najmodavac ima obvezu predati stan najmoprimcu u stanju pogodnom za stanovanje, prilikom useljenja najmoprimca u stan potrebno je sastaviti zapisnik o predaji kojim će se utvrditi u kakvom je stanju stan, što sve u njemu postoji, opisati u kakvom su stanju stvari, te navesti u najbitnijem o kojim stvarima se se radi, „npr. TV prijemnik marke Grunding, ekran 56, crne boje, sa srebrnim postoljem, u ispravnom stanju“ i slično).

Najmoprimac je u obvezi koristiti se stanom na način da ga čuva od oštećenja, ne smije vršiti preinake u stanu bez suglasnosti naj- modavca, dužan je obavijestiti najmodavca o nužnim popravcima u stanu, dužan je plaćati najamninu i ostale troškove (režije) u roku i na način određen ugovorom. Za dužnu najamninu i naknadu štete postoji zakonsko založno pravo najmodavca na unesenom pokućstvu i drugim pokretninama najmoprimca koje mogu biti predmetom ovrhe. Najmodavac može te pokretnine prilikom iseljenja najmoprimca zadržati dok ne bude plaćen dužni iznos najamnine, odnosno naknade štete.Najmodavac je dužan ugovor o najmu stana, kao i sve promjene koje se odnose na visinu najamnine u roku od 8 dana od sklapanja ugovora prijaviti nadležnoj poreznoj upravi prema njegovom prebivalištu/ boravištu iz razloga jer za najmodavca postoji obveza plaćanja poreza na najam stana, radi se o dohotku od imovine na koji se primjenjuju odredbe Zakona o porezu na dohodak. Naime, nadležna porezna uprava mora utvrditi visinu poreza na najam stana koji će Vaša sestra biti u obvezi plaćati prema rješenju porezne uprave i to do posljednjeg dana u mjesecu za tekući mjesec. Ovaj porez se plaća na svotu ugovorene najamnine umanjene za 30% izdataka, po stopi od 12%. 

Potpisi na ugovoru o najmu stana ne moraju biti ovjereni kod javnog bilježnka, ali bi bilo dobro da to učinite. Porezna uprava će prihvatiti i ugovore na kojima potpisi nisu ovjereni. Međutim, nadležno policijsko tijelo neće prihvatiti neovjereni ugovor. Prema članku 10. Zakona o prebivalištu, postoji obveza osobe koja stan daje u najam drugoj osobi na rok dulji od 3 mjeseca da u roku od 15 dana obavijesti nadležno policijsko tijelo o osobi kojoj je stan dala na korištenje, kao i o mjestu/adresi stana, nakon čega će se ti podaci evidentirati u zbirci podataka o prebivalištu i boravištu.S druge strane, osoba koja prijavljuje prebivalište/boravište na adresi stanodavca, dužna je priložiti ovjerenu izjavu stanodavca o tome da on daje suglasnost za prijavu (to može biti navedeno i u ugovoru) ili će u suprotnom Vaša sestra radi toga takvu izjavu morati dati u MUP-u osobno. (Hul)

OSTALI PRAVNI SAVJETI 

Share on facebook
Share on twitter
Share on google
Share on telegram
Share on email
Povezane objave

Znate li nešto više o temi ili želite prijaviti grešku u tekstu?